Friday, October 22, 2021

Menari dibalik kabut...

 




Jakarta 2021.

Pada hari minggu saya diskusi dengan Yuni, Florence dan Awi di kantor berkaitan dengan perubahan susunan komisaris. Florence gantikan Awi sebagai Preskom perusahaan Yuni. Setelah itu bicara santai di ruang meeting “ Kenapa jadi rame soal kereta cepat? Bukankah wajar kalau APBN terlibat dalam pembiayaan infrastruktur , apalagi kereta cepat. Di negara lain juga biasa kok. “Kata Florence.


“ Memang biasa. Tetapi ini soal keadilan distribusi modal. Indonesia bukan hanya jawa, tetapi ada sumatera, kalimantan, dll. APBN kita itu 95% habis untuk belanja rutin dan bayar bungan serta cicilan hutang. Hanya 5% untuk pembangunan.  Nah 5% inilah yang dibagikan kepada seluruh provinsi di Indonesia. Jadi wajarlah harus adil. Kalau sedikit, tidak adil pembagiannya, itu akan menimbulkan masalah sosial. NKRI bisa berderak. Ujungnya bisa bubar negeri ini.”  Kata saya.


“ OK. Kalau negara tidak terlibat. Apa iya swasta bisa masuk? Inikan proyek Jumbo.” Kata Awi tersenyum. Seakan mentertawakan sikap saya. “ Dalam bisnis itu besarnya investasi bukan ukuran menentukan uang ada atau tidak.  Yang menentukan adalah kelayakan.  Kecil pun investasi kalau tidak layak tetap aja engga ada duit masuk. “ Kata saya. Dia mulai masuk dalam logika berpikir bisnis saya.  “ OK, lah. Gimana mungkin secara bisnis bisa layak kereta cepat itu? Apalagi katakanlah tidak ada APBN dan tidak ada jaminan resiko dari negara? Tanya Florence.


“ Memang bagaimanapun sarana tranfortasi publik itu kalau tarifnya  mahal akan kehilangan nilai komersialnya. " Kata saya


“ Mengapa pembangunan jalan tol dan jalur kereta tidak berdampak kepada terbangunnya pusat ekonomi baru. Sumatera hampir terhubung semua dengan jalan Tol. Jawa sudah koneksi semua. Tapi itu hanya bisnis tol dan kereta, sementara perencanaan pusat ekonomi baru tidak ada. Makanya sebagian ruas toll merugi. Proyek kereta cepat pasti rugi, Ada apa  ? Kata FLorence


Saya senyum aja. Mengapa? karena apa yang dipertanyakan Florence ini sudah dipelajari di kampus. Jadi jawabannya sudah ada. Tapi memang antara pengatahuan dan praktek lapangan tidak nyambung. 


“ Begini ya. “ Kata saya. “ Mindset kita ini sudah salah dari awal. Persepsi kita jalan tol itu jalan publik atau jalan utama. Padahal itu hanya business.  Makanya Tol itu bukan prestasi pemerintah. Yang jadi prestasi pemerintah itu ya jalan umum yang diongkosi dari pajak rakyat. Jalan tol itu dimanapun dibangun sebagai jalan alternatif karena adanya perencanaan tata ruang untuk pengembangan wilayah. Begitu juga jalur kereta cepat. Itu juga jalan alternatif dan khusus koneksitas antar TOD. Nah karena sifatnya jalan alternatif maka proyek sebenarnya bukan jalan tol atau  high speed train tetapi pusat ekonomi baru. Jalan toll dan High speed train hanya Complementary. Tidak berbisnis dari jalan tol atau kereta tapi value TOD. 


Contoh China bangun Beijing -Tianjin. Tujuanya adalah membangun pusat ekonomi baru Tianjin. Design sebagai financial center dunia. Saat jalan tol dibangun, pada waktu bersamaan Tianjin juga dibangun. Yang ditawarkan kepada publik adalah Tianjin yang dilengkapi infrastruktur ekonomi modern. Tahun 1993 Jalan tol pertama dibangun adalah Jalan Tol Jingtang. Dibangun tiga ring. 


Tahun 2003, BUMN spint off jalan toll itu ke swasta. Terjual dengan nilai 10 kali dari nilai buku. Mengapa? karena Pembangunan Tianjin berkembang pesat. Jarak tempuh jalan toll Beijing -Tianjin hanya 1 jam saja. Terjadi relokasi industri dan korporat yang ada di Beijing dan Hebei. Beijing sebagai Ibu kota berkurang bebannya akibat adanya tianjin.  Maklum dekat dengan pelabuhan sekitar 60 KM dari Tianjin yang terhubung dengan jalan toll. 


Dari kota yang berkembang ini terbentuklah beberapa kota satelit yang jauh dari pusat kota. Nah ini jadi pusat ekonomi baru. Dibangun dengan konsep TOD terintegrasi dengan high speed train. Jarak tempuh Tianjin- Beijing hanya 15 menit saja. Jadi dengan alat transportasi modern antara Bejing dan Tianjin sudah satu. 


Nah model jalan toll dan jalur kereta cepat yang ada diseluruh china meniru konsep dari Tianjin. Tahun 2019 panjang ruas jalan toll China sudah 200.000 Km. (Bandingkan dengan kita hanya 2000 Km). Artinya  sepanjang 200,000 KM itulah berdiri pusat ekonomi baru yang saling berlomba satu sama lain. 


Makanya jalan toll itu menjadi sumber income bagi BUMN China. Karena setelah selesai  dibangun, mereka jual ke swasta dengan harga tinggi. Itu karena konsep toll terintegrasi dengan pusat ekonomi baru. Nah kalau kita, BUMN jual ruas tol dengan harga merugi sekedar untuk bayar utang ke bank dan kini semua BUMN karya yang dapat penugasan bangun infrastruktur ekonomi terjebak kredit macet. Itu karena mindset nya bukan developer tapi kontraktor. Ya rente.


Business model di era modern sekarang ini, business tidak lagi berfocus kepada harga jasa atau barang. Tetapi nilai komunitas yang bisa dijangkau. Dari komunitas itu ekosistem bisnis bisa tercipta dengan nilai jauh lebih besar daripada sekedar jualan ticket.  Business model KC ( kereta Cepat ) itu ada  pada TOD yang ada di setiap stasiun di Walini, Halim, Gedebage bandung.


Dan kamu tahu, jumlah penduduk terbesar di Indonesia terdapat di Provinsi Jawa Barat. Totalnya sebanyak 45,5 juta atau 20 persen penduduk Indonesia ada di Jawa Barat. Jumlahnya bahkan mencapai sepuluh kali dari penduduk di Kalimantan Barat. Uang beredar di Indonesia lebih separuh ada di jakarta dan Jawa Barat. Jadi peluang masa depan bisnis kawasan ini sangat besar sekali. 


Sebagai pembanding, jarak tempuh Lippo Karawaci jakarta, itu 1 jam. Pada jam sibuk bahkan lebih. Harga tanah sudah Rp 20 juta per M2 di sana.  Berapa harga tanah di Walini yang waktu tempu kereta cepat dari Halim hanya 15 menit? Tentu akan lebih mahal. Nah Value business itu mencakup lahan  TOD dengan luas mencapai lebih 3000 hektar. Hitung aja. Fantastik sekali.” Kata saya.


“ Jadi gimana seharusnya membangun infrastruktur jalan dan kereta itu  agar tidak membebani APBN.”


“ Ya harus ada perencanaan komprehensif. Di mulai dari  studi wilayah di sepanjang Jalur jalan toll atau kereta cepat. Dari sana bisa dibuat skema untuk meningkatkan pengembangan transportasi sejalan dengan strategi TOD. Kemudian mengembangkan bisnis model transportasi, dengan berbagai opsi campuran penggunaan  sumber daya. Ini udah gabungan antara sosial engineering dan financial engineering. “


“ Wah social engineering aja udah sulit apalagi financial engineering.  Trellis jauh untuk kita jangkau. Mengapa ?


“ Ya karena sistem pendidikan kita tidak mendidik orang cerdas, kecuali mindset kacung. Mental kuli. Kerja kalau ada uang ditangan walau duit orang sekalipun.. Mana mengerti mereka social engineering untuk trigger financial engineering. Lack knowledge and bad attitude. “ Kata saya tersenyum.


“ Wah jadi ini sebenarnya bisnis property, membangun kota dengan akses kereta cepat. Hebat. Gimana skema pembiayaannya ? tanya Awi.


“ Sederhana saja. Kan secara ekonomi sudah ada kesepakatan antara pemerintah Indonesia dengan China, berkaitan dengan proyek OBOR tahun 2015. China tidak menentukan siapa Kontraktornya. China hanya menentukan jenis proyek. Skema pembiayaan juga secure, yaitu Non Recourse loan. Artinya collateral pinjaman adalah proyek itu sendiri. Artinya lagi sebelum proyek jadi, pinjaman itu tidak akan cair kecuali ada conter jaminan. Jadi tugas proyek sponsor ya menyediakan conter jaminan itu saja.”


Terus..Florence 


“ Ada dua skema struktur pendanaan bisa diterapkan. Pertama, skema Turnkey Proyek kepada EPC ( kontraktor ). Dibayar setelah proyek  selesai dibangun. Kontrak EPC ini bisa dijadikan oleh konsorsium kontraktor ( EPC) menarik pinjaman dari bank dengan skema EPC loan. Tentu bank akan berikan pinjaman sepanjang Kontraktor itu punya reputasi engga pernah gagal bangun proyek. Toh sumber peluasan dari kredit non recourse loan. Aman.


Kedua, membentuk SPC untuk mengeluarkan unit obligasi semacam real estate securitization structure yang terhubung dengan proyek TOD. Hasil penjualan obligasi itu digunakan untuk membiayai kereta cepat dengan term payment kepada EPC secara progress dan back to back jaminan. Artinya setiap EPC ambil uang harus ada BG. Jadi aman. Setelah proyek kereta cepat selesai dibangun, direfinancing oleh bank lewat skema non recourse loan tadi.  “ Kata saya.


“ Jadi sederhana skema pembiayaannya. “ Kata Awi. “ Engga perlu ada APBN. Dan itu dipelajari di semua kampus yang belajar business. Kenapa jadi repot harus minta APBN segala ? lanjutnya.


“ Masalahnya yang sederhana itu menjadi rumit karena ada kepentingan pribadi dari proyek sponsor. Financial engineering itu terkait dengan moral, profesional. Moral itu diukur bukan dari retorika tetapi skema yang mengutamakan kepentingan stakeholder, ya kepentingan pemerintah, investor, publik, dan kontraktor. Kalau itu dijaga, uang akan datang sendiri. Rp. 100 triliun untuk proyek kereta cepat dengan TOD berskala Block City itu kecil. “ Kata saya.


“ Yuni ingat, uda dulu bangun kawasan industri di Ginzho dengan biaya USD 10 miliar. Padahal modal uda hanya 0,8% bayar peremi non recourse loan dari bank di Eropa. Itu hanya sebagai trigger saja. Karena  akhirnya engga kepakai juga tuh uang bank. Semua uang berasal dari publik lewat Unit Obligasi berbasis Revenue. Penawaran obligasi di China dan Dubai oversubscribed” Kata Yuni.


“ Apa itu obligasi berbasis revenue? tanya florence.


“ Sukuk, atau obligasi syariah” Kata Yuni.


“ Kok bisa di China? Padahal negara kafir ? Kata Florence. Saya senyum aja.


“ Ya, Itulah enaknya B2B untuk proyek infrastruktur publik. Sosial tercapai, tapi bisnisnya komersial. Pasti sustainable “



Hong Kong 2015

Sore itu saya datang ke tempat yang dijanjikan untuk bertemu dengan seseorang. Karena teman yang rekomendasi, saya penuhi pertemuan itu. Bertempat di restoran kecil di pojok jalan. Memang ini lingkungan cafe di kawasan central Hong Kong. Walau tempatnya kecil tetap saja sewanya mahal. Harga menu engga murah. Belum sempat pesan menu, seorang wanita usia empat puluhan mendekati saya. “  I came at the order of Mr. Denny. I just landed an hour ago from NY “ Katanya dengan wajah dingin.


“ Duduklah.” Kata saya cuek sambil pilih menu.

Pelayan restoran datang. “ Ayam Hainan.” kata saya. 

“ Dan anda “ kata pelayan itu kepada wanita depan saya duduk.

“ Kopi saja.” 


Pelayan berlalu. Wanita itu mengeluarkan amplop warna kuning. Saya membuka amplop itu. Setelah membaca sekilas. Saya masukan kembali dokumen itu kedalam amplop. Saya mengambil cheque dari balik saku jas saya. Menyerahkan ke wanita itu. Tampa melihat jumlah tertera di cheque itu, wanita itu pergi dari hadapan saya. 


Singapore 2016

Saya jalan kaki dari Mandarin Orchard ke Hotel Four Season. Sampai di Hotel, Denny dan Wenny sudah menanti saya di lobi. “ Mereka tunggu kamu di lantai 6. Team mereka lengkap. Kamu siap? Kata Denny. Saya tersenyum saja seraya melangkah cepat ke arah lift diikuti oleh Wenny dari belakang. Di dalam lift Wenny memperbaiki dasi saya dengan tersenyum. “ Mengapa kamu tidak pernah rapi? Katanya. Saya diam saja.


Di ruang meeting, mereka hadir dengan lengkap. Mereka memperkenalkan diri satu persatu. Saya menjawab hormat. Salah satu dari mereka tampil menyampaikan presentasi bisnis. 


“ Dari lokasi ini “ katanya mengawali presentasi dengan menunjuk satu peta kawasan property. “ ke jakarta, membutuhkan jarak tempuh 1 jam.  Harga tanah di kawasan itu Rp. 20 juta per M2. Sekarang ada lokasi ini ” Katanya menunjuk arah petan lain yang merupakan lokasi proyek yang hendak dibangun. 


“ Lokasi ini sekarang harga tanah Rp. 1 juta. Nanti berkat adanya akses transfortasi modern ke lokasi ini, dibutuhkan waktu tempuh hanya 15 menit. Harga tanah akan naik Rp. 20 juta per m2. Itu masih sangat murah. Bandingkan dengan kawasan TOD di China yang harganya tanah di TOD bisa mencapai Rp. 60 juta per m2.” Katanya melanjutkan. Kemudian dia masuk kepada analisa yang berkaitan dengan aspek legal, tenis, marketing dan financial. Singkatnya dari kenaikan harga tanah pada TOD saja sudah bisa bayar hutang bangun akses transportasi. Sebuah exit strategy yang jenius. Saya tidak begitu tertarik dengan angka angka itu. Saya sudah tahu agenda mereka. 


Saya membuka tas kerja saya dan mengeluarkan tiga lembar dokumen.  “ silahkan baca dokumen ini. Saya minta pihak yang saya tunjuk untuk tanda tangani dokumen ini. Saya pastikan dalam seminggu komitmen bank  akan keluar. Masalah pembiayaan selesai. “ Kata saya. 


“ Bagaimana anda yakin ? kata salah satu mereka


“ Di sebelah saya banker yang mengatur komitmen itu” Kata saya memperkenalkan Denny. Tampa saya komando Denny videocon dengan banker di NY. Semua menyaksikan komunikasi dengan banker itu. Mereka tidak percaya. Saya berdiri dan minti izin undur diri, Saya males bicara lebih banyak. 


"  B, “  Seru Danny waktu keluar dari ruang meeting." Jadi gagal? 


" Kita meeting bukan untuk deal. Kita hanya lempar umpan. Nanti yang kail orang lain. Terimakasih udah temanin saya meeting" kata saya.


Beijing 2017

Chang datang ke hotel Central Park Beijing sebelah hotel Hyatt tempat saya nginap. “ Kenapa engga di Panninsula ? Kata Chang


“ Kebetulan malam ini saya ada janji makan malam di Germany Club dengan teman. Tempatnya di hotel ini.” Kata saya.


“ Kamu yakin mereka akan patuhi business model yang kamu inginkan dalam proyek konsorsium itu? Tanya chang sambil lalu waktu minum kopi di lounge  executive.


“ Apa penting itu ?


“ Ya penting. Karena tampa business model seperti itu, engga mungkin proyek trasnfortasi modern itu bisa mendatangkan laba. Mau engga mau pada akhirnya negara Indonesia harus tanggung jawab.”


“ Selagi dokumen ini ditanda tangani, apakah masih relevan bicara resiko dari sisi anda? Kata saya memperlihatkan draft dokumen. Chang baca sebentar. Dia tersenyum dan mengangguk.


“ Tapi apa iya tanpa sovereign guarantee,  banker mau berikan credit. Kan dokumen draft ini tidak kuat, apalagi tanpa persetujuan DPR “ kata Chang.


“ Selagi dokumen itu ditanda tangani, akan aman saja. Banker di NY yang menjamin resiko atas dokumen tersebut. “ 


Chang tatap  saya lama. “ Bro, kamu tempatkan kami dalam posisi sulit.”


“ Ini bisnis. Negeri kami masih dibawah kapasitas ekonominya. Peluang berkembang masih sangat besar. Sementara negara lain sudah over capacity. Please, anda ragu, AS masuk. Atau ikuti skema saya. Anda akan dapatkan peluang lebih luas bermitra dengan kami.”


“  Saya dengar kabar salah satu menteri akan berkunjung ke Beijing minggu depan. Dia datang bersama team EPC proyek. Katanya rapat dengan banker.” kata Chang. Saya tidak peduli.


“  Nah tugas anda meyakinkan banker di sini” Kata saya tersenyum. Chang terdiam seperti sedang berpikir. Saya berdiri dan kancingkan jas saya. “ Permisi Chang. Saya ada janji ketemu relasi saya. Senang bertemu dengan anda.” kata saya seraya membungkuk.


KL 2019

Yuni datang bersama Esther ke Hotel Istana. Saya ajak mereka makan malam di Pulau bintan. “ Hebat, proyek tranfortasi itu berjalan mulus. Masalah tanah sudah hampir 100 persen selesai dibebaskan. Tapi yang jadi masalah adalah soal TOD. Seperti n nya pemda belum berani mengubah tata ruang. Apa yang terjadi apabila TOD gagal sebagai business model”


“ Jawab sendiri.” Kata Eshter. Saya tersenyum. Yuni melirik ke saya. “ Negara ya bailout. Jadi proyek APBN. ?  Tapi kan ada Perpres 2015. Engga ada APBN”Lanjut Yuni


“ Kan refinncing lewat TOD. Kalau TOD engga jalan, ya default hutang kontruksi. Terus yang mau tanggung jawab untuk biaya kontruksi siapa? Kata esther. Yuni terdiam.


“ Uda kenapa diam dan senyum senyum aja dari tadi? Kata Yuni. Esther tertawa.  


" Kamu itu kepoan. B, itu engga suka diskusi soal gituan. Tetapi omongan kamu dia catat baik. Akan jadi tema dalam tulisan dia di blog dan page.” Kata Esther.


Usai makan malam, Yuni langsung ke kamar. Tetapi Esther temanin saya minum wine di cafe bersama James. “ Saya dengar kabar kamu udah keluar dari cross guarantee settlement dengan pihak NY. Benar?


“ China yang minta saya keluar. Ya 70% pinjaman itu kembali ke CHina lagi dalam bentuk impor pengadaan EPC. Setidaknya China mengukuhkah hegemoninya terhadap ekonomi Indonesia. Itu lebih baik daripada AS. “ 


“ Dan kamu dapat fee dari Chang. Karena berkat dokumen dari kamu, Chang dapat posisi. Dia dapat fee dari pengadaan EPC. Padahal itu hanya selembar dokumen SWAP guarantee settlement. Tetapi dengan itu kamu benturkan politik AS dan China. Bisnis cari uang mudah. “ Kata Esther. 


“ Sok tahu kamu?


“ Semua langkah kamu saya tahu. Denny kan teman saya. Kamu kenal dari saya.” kata esther sewot. “ Baru saya tahu, ternyata dokument dari NY itu hanya credit enhancement yang ilegible, yang tidak ada isi. Teganya kamu make use, Danny.” Esther bicara dengan nada tinggi.


“ Saya engga make use. Itu semua ada ongkosnya. Tapi okelah. Maafkan  saya. Saya tahu, kamu tidak pernah percaya saya.” Kata saya tersenyum.


" Saya tahu jalan pikiran kamu. Kamu tahu percis mereka yang terlibat dalam proyek itu rakus dan pasti umpan kamu mereka makan. Itu kan skema too good to be true.  Chang itu pedagang, dengan dokumen dari kamu itu, dia pasti mudah yakinkan semua pihak, terutama bank di China dan juga politisi. Kamu memang tidak bergerak dan tidak ada dimana mana,  tapi kamu melempar racun ke mereka semua. Jahat kamu, B" Kata Esther.


" Saya engga jahat. Saya hanya survival saja. Berharap program pemerintah bisa jalan. Infrastruktur bisa terbangun. itu aja."


" Jangan hipokrit depan saya. Akui sajalah" Esther semakin keras.


" Loh apa salah saya berprangsangka baik. Kalau benar business model TOD bisa diterapkan kan bagus. Semua happy. " Kata saya.


" Dan kamu tahu pasti TOD itu akan gagal. APBN akan bailout. Karena rente tanah akan dibagi bagi ke pengusaha yang dekat penguasa. " Esther semakin emosi. Saya diamkan saja. Dia memang begitu. Kami saling berdiam. Saya tahu esther sedang berpikir. Entah apa yang dia pikirkan. Yang jelas dia sahabat saya. Dia yang tak ragu kritik saya. Tapi dia pula yang selalu ada untuk saya.


“ Tapi setelah melewati resiko dan kamu keluar sebagai pemenang, Kamu seksi banget. kecerdasaran kamu itu yang seksi. Jangan GR. ya.” Kata esther kemudian.. Saya tertawa.


“ Gimana kalau kita buka botol wine.? Kata esther dengan mata penuh arti.


“ Kamu engga kawatir  mabok. Hotel kamu jauh loh dari sini”


“ Mabok? kamu gendong aku ke kamar.” Kata esther polos dan dia pesan wine satu botol kepada waitress.***


Disclaimer : Nama dan tempat fiksi belaka.

Source : MYdiary.

2 comments:

H. Fitri said...

Brilian.... analisa bisnis yg bagus B....
Good job

Anonymous said...

Kereta api cepat itu penuh liku rupanya dan mmg sdh diprediksi akan di bailout olh pemerintah

Jangan melewati batas..

  Tahun 2013 september, Holding Company yang aku dirikan sejak tahun 2006 berada dibawah pengawasan dari pihak yang ditunjuk oleh konsorsium...